ГОРОДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
+7 495 565 3527

Как мобилизация повлияла на рынок элитного жилья в Москве

07.10.2022
Мы в прессе. Элитное.ру

Весной 2022 года активность на рынке элитного жилья Москвы значительно просела. Это произошло на фоне экономической и политической нестабильности. Летом и в начале осени, когда ипотека стало вновь доступной, наметился рост. Но после 21 сентября, когда в стране была объявлена частичная мобилизация, рынок снова замер в неопределенности. В некоторых СМИ даже появилась информация о панике, распродажах и скидках до 50%. Хотя рынок, скорее, просто занял выжидательную позицию.

Портал «Элитное.ру» решил узнать у представителей риелторских агентств, что происходит в сегменте дорогой недвижимости столицы, а также на «загородке» Подмосковья. Только немногие отметили рост предложения, остальные считают, что изменений нет. Но все утверждают, что цены остались прежними, и массовых скидок не наблюдается. Есть владельцы недвижимости, которые собираются покинуть страну, но даже они готовы скинуть не более 20%. При этом спрос упал. В то же время инвесторов стало явно больше, но они ждут предложений со значительным дисконтом, которых практически нет. Одни эксперты прогнозируют реакцию рынка в ноябре-декабре. Другие настроены более оптимистично и считают, что к тому времени уже пройдет период адаптации, и начнется оживление.


 

Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова:

– Пока мы не видим глобальных потрясений. При любом раскладе рынок элитного жилья всегда реагирует на экономические и политические потрясения в последнюю очередь. Так происходит и сейчас, поэтому пока цены остаются стабильными. Дисконтируют в пределах 15%. На рынке загородной недвижимости есть тенденция на снижение цен. В среднем скидка составляет порядка 10-20%.

В первые дни после 21 сентября мы ожидали резких изменений спроса на городскую элитную недвижимость, однако этого не произошло. Звонки от потенциальных клиентов продолжают поступать практически в том же объеме, что и обычно. Появился повышенный спрос на квартиры с дисконтом. Некоторые даже хотят приобрести сразу несколько лотов в одни руки, однако предложить таким покупателям пока нечего. Дисконты если и есть, то главным образом в виде возврата к рыночной цене изначально завышенных по стоимости и не самых ликвидных лотов. Размер скидки может достигать 10-15%. Отмечу, что доля дисконтируемых квартир крайне мала, такие варианты единичны.

Что касается загородной недвижимости, то здесь мы фиксируем снижение спроса. Многие потенциальные покупатели приостановили поиск жилья в связи с эмиграцией или по другим личным причинам.

Мы не отмечаем массового выставления лотов на продажу, несмотря на многочисленные заявления непрофессиональных псевдоэкспертов, что в элитной недвижимости случилось падение до 50%. Дисконты на данный момент предлагаются только на жилье, которое изначально было выставлено по завышенной стоимости. Это в первую очередь касается вторичной недвижимости, где собственники не торопились с продажей и воспринимали экспозицию объекта как некий эксперимент. Сейчас они готовы продавать по реальной цене. Лотов, по которым скидки достигают 30-40%, на рынке элитной недвижимости мы не видим. На квартиры в домах, введенных в эксплуатацию недавно, а также в домах с новым современным ремонтом дисконтов нет совсем. Количество потенциальных покупателей такой недвижимости, напротив, выросло.

Прогнозировать развитие ситуации в будущем – дело неблагодарное. Непонятно, какие изменения в стране произойдут к концу дня, не говоря уже о следующей неделе. Мы продолжаем работу в штатном режиме, сделки идут, число запросов существенно не снизилось. Поменялся сам запрос. Все больше обращений от потенциальных покупателей, рассчитывающих на существенный дисконт. Пока им предложить, к сожалению, нечего. Полагаю, что в ближайшей перспективе спрос также останется стабильным.

В среднесрочной перспективе размер дисконтов на объекты, которые изначально выставляли по завышенной цене, может немного вырасти. Это квартиры, которые не пользуются спросом, например, студии в многоквартирных домах, в том числе недостроенных. На хорошие ликвидные объекты цены, вероятно, останутся прежними.


 

Директор департамента городской недвижимости агентства элитной недвижимости Penny Lane Realty Андрей Садо:

– Количество предложений значительно не изменилось. Традиционный осенний всплеск был погашен впавшими в ступор покупателями и арендаторами в связи с новостями о мобилизации.

Цены остались прежними, на них большее влияние оказывают ослабевающий евро и укрепляющийся рубль, что позволяет собственникам жилья, живущим или планирующим жить за границей, получить существенный бонус при обмене валюты. Именно это является основной причиной скидок в 10% и более на продаваемые квартиры.

Спрос упал временно в аренде в первые две недели после объявления мобилизации, но далее рынок быстро восстановился. Инвесторы, наоборот, с радостью рыщут по рынку с желанием вложиться в недвижимость. В современной России это все еще приоритетное направление для инвестиций. Тем более что недвижимость – это не криптовалюта, и инвестор не ждет мгновенного возврата за неделю, а готов проявить терпение и вернуть вложения через год-два. К тому же для многих это отличный инструмент не только для прироста капитала, но и для его надежного сохранения.

На рынке аренды и вторничной продажи крупных скидок ожидать точно не стоит. Однако сейчас идеальное время получить интересные предложения от застройщиков, поскольку в новостройках некоторые достойные объекты, такие как «Бадаевский» или River Towers, имеют даты ввода в эксплуатацию в 2024-2025 годах. Это значит, что покупатель должен поверить в стабильность не только рынка недвижимости, но и мира в целом. Подобное крайне тяжело себе представить в существующем потоке информационного цунами, которое обрушивается на него в телевизионных шоу, чатах, видеороликах и телеграмм каналах.

В новостройках скидки будут, но опять же не во всех жилых комплексах. В знаковых объектах, упомянутых мною ранее, вряд ли мы их увидим. Сами проекты являются предметом инвестиций, подобно «Триумф палас» или «Алые паруса» в свое время. А многие стандартные новостройки могут предложить покупателям достойные скидки до 15-20% или скрытый дисконт в виде льготной ипотеки в 0,1-3% на весь срок любому заемщику. В целом лучшее, что может пожелать инвестор, – нестабильный рынок, потому что именно в это период он имеет возможность играть в «быка» или «медведя». Это уже его личный приоритет, но волатильность выступает наиважнейшим фактором для инвестора. Сейчас мы живем именно в таком рынке, люди продают и покупают.


 

Управляющий партнер агентства элитной недвижимости Chase R. E. S. Майя Павлова:

– Нами зафиксирован рост экспозиции на рынке недвижимости после 21 сентября, который составляет примерно 15%, и на данный момент он только продолжается. Большая часть собственников жилья на данный момент замерла на месте и если и готовы предложить покупателю дисконт, то только на уровне 2-5%. Эти люди находятся в ожидании, понимают, что ситуация в любом случае стабилизируется. И тогда они реализуют свои объекты, но, естественно, уже по стоимости нового рынка. Есть доля владельцев недвижимости, которые планируют в ближайшее время покинуть страну и хотят закрыть имеющиеся тут вопросы. Эти собственники легко опускаются по стоимости на 15-20% и быстро выходят на сделку.

Инвестиционного спроса сейчас нет, некоторые инвесторы ждут на вторичном рынке эмоциональных предложений с дисконтом от 30% и выше, но такие предложения практически отсутствуют. На сегодняшний день спрос на вторичную недвижимость упал более чем на 25%, поскольку большинство клиентов находится в стагнации, они отложили покупку и заняли выжидательную позицию. Но сделки на вторичном рынке недвижимости все равно идут. Есть люди, которые уже приняли взвешенное решение о покупке, и есть те, кто не намерен менять свои планы и продолжает заниматься личными вопросами.

На рынке первичной недвижимости мы замечаем более значительное падение спроса. Среди наших клиентов есть те, кто готов вложиться в строящуюся недвижимость и предпочитают объекты со сроком сдачи в конце 2022 – начале 2023 года, то есть практически введенные в эксплуатацию объекты.

Спрогнозировать, что произойдет с рынком недвижимости после нового года, сложно. Дальнейшее развитие ситуации зависит от решений, принимаемых властью, и от их реализации. На данный момент рынок живой, он не замер полностью, сделки проходят. Да, конечно, спрос на данный момент просел в силу того, что у людей есть экономические опасения, которые приводят к отказу от крупных трат и покупок. Скорее всего в ноябре-декабре временная паника и необходимый период адаптации пройдут, и рынок станет более активным. У нас уже есть клиенты, которые возвращаются к решению своих вопросов в сфере недвижимости.


 

CEO компании Century 21 Premium Property Михаил Боломожнов:

– Активного сокращения предложения из-за выхода продавцов с рынка и снятия объектов с продажи мы не наблюдаем. В целом сегодня рынок находится в шатком равновесии: многие покупатели отложили приобретение, но и немотивированные продавцы сняли жилье с реализации.

При этом есть те, кто готов брать ипотеку и покупать недвижимость, в том числе за свои собственные «высвобожденные» деньги, которые были на депозитах. Но приобретают они у собственников, которые делают скидки и проявляют «гибкость».Их, кстати, по-прежнему немного. Да, их стало больше, чем в этот же период прошлого года, но доля таких продавцов не превышает 20-30% от общего числа.

Инвестиционный спрос вырос, но не в геометрической прогрессии. К нам обращаются клиенты, которые вернулись или вернули свои активы в Россию. Такие люди хотят что-то купить, просто чтобы было, а дальше – посмотрят. Конечно, они торгуются сильнее всех. Однако новостройки рассматривать не готовы.

В обозримом будущем ожидаем снижение цен (оно уже идет) ввиду снижения активности на рынке, сильно перегретом за последние годы. Также стоит учитывать, что пул «псевдодисконтных квартир» пополнили те продавцы, которые изначально были с ценами выше рынка и захотели приблизиться к нему.


 

Генеральный директор агентства элитной недвижимости Bright Estate Алексей Киреев:

– Объявление о мобилизации остудило интерес покупателей. Многие взяли паузу, чтобы проследить за развитием ситуации. В срезе положение дел выглядит не столь пессимистично: да, часть покупателей отказалась от запланированных сделок, но другая часть укрепилась в намерении приобрести недвижимость.

Цены снижаются на те объекты, собственники которых и до ситуации были очень заинтересованы в продаже. Объявление о мобилизации подтолкнуло их к более активным действиям. Стоимость старого жилого фонда и предложения без отделки, которые требуют больших дополнительных вложений, может еще снизиться к концу года. Люди боятся покупать неготовый продукт, возможно, по некоторым лотам произойдет возврат к тем ценам, которые участники рынка видели до пандемии. Новые предложения под ключ будут особенно востребованы из-за дефицита. Он возник из-за ограничений и трудностей в цепочках поставок премиальных материалов и импортной техники.

Сейчас интерес к инвестициям снизился, потому что пока ситуация неоднозначна. Когда появится объективное понимание, всё поменяется, ведь каждый кризис – точка роста и прибыли для инвесторов.


 

Директор департамента жилой недвижимости агентства элитной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын:

– Загородный рынок медленный сам по себе и не отличается быстрой реакцией на резкие экономические и политические изменения. Сильная волатильность и неопределенность ставит сегмент на паузу.

Пока мы видим дисконты в размере 10-20%, но это скорее последствия событий февраля. В противном случае мы наблюдали бы аналогичный, если не больший рост стоимости. За сентябрь наблюдается прирост предложения в пределах 3-5%, что также в пределах нормы.

Конечно же, есть собственники, желающие продать всю недвижимость в России уже вчера, есть лица, заинтересованные в приобретении объектов с большим дисконтом. И именно от последних мы слышим о панике на рынке и скидках в 50%. И теперь половина риелторского рынка бегает в поисках таких квартир и домов.

Скорее всего, непосредственную реакцию мы заметим в ноябре-декабре, и она будет напрямую зависеть от внешнеполитических и экономических факторов. Если не произойдет резких изменений, то и сильной реакции рынка не последует.

Читайте также
E-mail рассылка
Будь в курсе первым
Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми
интересными статьями, без спама и рекламы
Теперь мы сможем отправлять Вам самые важные новости!
Продажа квартир
Аренда квартир
Жилые комплексы
Новостройки